Nhà bán ngõ 165 Dương Quảng Hàm, Cầu Giấy: 78m², 23.4 Tỷ - Giá Trị Có Xứng Đáng?
Trong bối cảnh khu Cầu Giấy ngày càng khan hiếm quỹ nhà diện tích lớn, ngõ ô tô thông, có khả năng khai thác dòng tiền, những sản phẩm giữ được cả vị trí lẫn mặt bằng đất luôn thu hút sự quan tâm của người mua dài hạn. Căn nhà tại ngõ 165 Dương Quảng Hàm nổi bật ở nhóm này nhờ diện tích 78m², mặt tiền rộng, hiện trạng đang cho thuê ổn định và nằm trong trục ngõ thông ra nhiều tuyến phố lớn. Đây là dạng tài sản không dành cho số đông, nhưng phù hợp để xem xét nghiêm túc nếu người mua ưu tiên tính bền vững và khả năng khai thác lâu dài.
Phân tích khách quan một căn nhà ngõ rất đáng chú ý hiện nay tại trung tâm Cầu Giấy, tại 165 Dương Quảng Hàm: 78m², ô tô đỗ cửa, 23.4 tỷ.
Thị trường nhà đất Cầu Giấy 2026: Sàng lọc và Giá trị thực
Thị trường bất động sản Hà Nội nói chung và Cầu Giấy nói riêng đang trải qua giai đoạn “chuyển nhịp”, nơi dòng tiền có xu hướng tập trung vào các dự án và phân khúc có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và giá trị thực tế. Mặc dù giá chung cư có dấu hiệu đi ngang trong năm 2026 do mặt bằng giá đã tiệm cận vùng đỉnh và nguồn cung mới dự kiến lớn, giá nhà đất riêng lẻ tại các khu vực trung tâm vẫn neo ở mức cao. Người mua đang trở nên thận trọng hơn trước áp lực lãi suất và mặt bằng giá.
Cầu Giấy là một trong những quận phát triển sầm uất nhất Hà Nội, với nhu cầu nhà ở và kinh doanh luôn ở mức cao. Tuy nhiên, nguồn cung nhà đất diện tích lớn, ngõ ô tô thông đang ngày càng khan hiếm, khiến những sản phẩm như tại ngõ 165 Dương Quảng Hàm trở nên đáng chú ý.
So sánh giá trị
| Đặc điểm sản phẩm | Diện tích (m²) | Mặt tiền (m) | Giá chào (Tỷ VNĐ) | Giá/m² (Triệu VNĐ) | Đặc điểm nổi bật |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà ngõ ô tô Dương Quảng Hàm | 78 | ~9 | 23.4 | 300 | Ngõ ô tô đỗ cửa, ngõ thông; Vị trí trung tâm, đắc địa, gần trường đại học Sẵn nhà đẹp, Mặt tiền siêu to. Đã đẹp nhưng nếu quy hoạch còn đẹp hơn – 2 tiền. |
Để có cái nhìn khách quan về mức giá 23.4 tỷ cho căn nhà 78m² tại ngõ 165 Dương Quảng Hàm, chúng tôi so sánh với mức giá thị trường tại khu vực Cầu Giấy
Qua bảng giá lịch sử , mứ.c giá 300 triệu/m² của căn nhà tại ngõ 165 Dương Quảng Hàm cho thấy sự cạnh tranh nổi bật trong phân khúc nhà đất trung tâm Cầu Giấy với diện tích lớn và lợi thế ngõ ô tô, dân cư đông, vị trí trung tâm, mặt tiền lớn. Không hề “ngáo giá” cho căn nhà ngõ có giá gần triệu đô này.
Quy hoạch Hạ tầng
Quận Cầu Giấy tiếp tục là điểm nóng về phát triển hạ tầng và quy hoạch đô thị. Quy hoạch chi tiết của quận Cầu Giấy được đánh giá là phát triển đồng bộ và hiện đại, với tầm nhìn dài hạn đến năm 2030 và 2050 nhằm nâng cao chất lượng sống cho cư dân. Kế hoạch này bao gồm việc mở rộng mạng lưới giao thông và xây dựng các công trình hạ tầng công cộng. Tiêu biểu tuyến tàu điện trên cao tại ga Thái Hà gần đó là những tuyến đầu tiên của Hà nội đi vào hoạt động và đang cho kết nối hạ tầng mạnh mẽ với khu vực khác.
Ngõ 165 Dương Quảng Hàm được hưởng lợi từ vị trí nằm gần các trục đường lớn như Nguyễn Khánh Toàn, Cầu Giấy, tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển đến các khu vực trung tâm và ngoại thành. Khu vực này cũng ghi nhận sự phát triển không ngừng về cơ sở hạ tầng và nhu cầu nhà ở.
Theo thông tin quy hoạch thì căn nhà này tương lai sẽ có một đường ngõ mở rộng vuông góc, trở thành căn góc 2 mặt tiền, ô to tránh, và vẫn là 2 mặt tiền cực lớn hiếm có (8×9). Diện tích trong quy hoạch giao thông của căn nhà là rất nhỏ, chỉ khoảng 5m2. Đảm bảo sự tăng trưởng giá trị bền vững về dài hạn.
Tiện ích khu vực
Đi bộ trong vòng 500m2 là đầy đủ tiện ích hạ tầng hiện đại: nhà văn phòng, đường trung tâm, bến tàu điện, trường học chất lượng cao, công viên, bảo tảng
Góc đánh giá rủi ro của VietRealty.Pro
Với tư duy hướng đến giá trị bền vững cho người mua, VietRealty.pro không chỉ ca ngợi mà còn chỉ ra những rủi ro và thách thức của sản phẩm này:
1. Áp lực tài chính và thanh khoản: Mức giá chào 23.4 tỷ đồng đặt căn nhà vào phân khúc cao, giới hạn đáng kể số lượng người mua có đủ tiềm lực tài chính. Thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng giá nhà neo cao và lãi suất vay mua nhà chưa hạ nhiệt, khiến tâm lý e ngại vay mượn để mua nhà đất ngày càng lan rộng. Điều này có thể ảnh hưởng đến tính thanh khoản nếu người mua cần thoái vốn nhanh chóng.
2. Cạnh tranh của các sản phẩm thay thế phù hợp: Trong mức tiền này người mua cũng có khá nhiều lựa chọn “đủ tốt”, do đó tùy tiêu chí và hoàn cảnh để người mua có thể cân nhắc.
3. Dòng tiền khai thác thấp so với giá trị tài sản: Doanh thu cho thuê hiện tại khoảng 33 triệu/tháng tương đương tỷ suất lợi nhuận gộp khoảng 1.7% mỗi năm trên giá trị tài sản. Đây là một tỷ suất khá thấp, không hấp dẫn đối với các nhà đầu tư thuần túy tìm kiếm dòng tiền. Giá trị chính của tài sản nằm ở đất và tiềm năng tăng giá trong dài hạn, chứ không phải dòng tiền khai thác tức thời. Trong khi lãi suất ngân hàng đang nhích tăng, lãi suất tiền gửi hiện ~7%.
4. Quy hoạch chưa rõ ràng: “Kỳ vọng quy hoạch có khả năng thành hai mặt tiền” là một điểm cộng tiềm năng lớn, nhưng chưa có thông tin chính thức xác nhận, khi nào khởi công, khi nào hoàn thành… Việc đầu tư dựa trên kỳ vọng chưa được kiểm chứng luôn tiềm ẩn rủi ro nếu quy hoạch không diễn ra như mong đợi. Người mua cần thực hiện kiểm tra quy hoạch chi tiết tại cơ quan có thẩm quyền để nắm rõ thông tin pháp lý. Cũng như nên dựa trên giá trị thực hiện có của căn nhà thay vì ngóng quy hoạch.
5. Pháp lý : Chủ nhà phải đang có áp lực tiền để phải bán một căn nhà đẹp như này. Điều này là đòi hỏi quy trình giao dịch cẩn trọng , đúng quy định và không phát sinh vướng mắc pháp lý.
Khuyến nghị
Đây là một sản phẩm có nền tảng đất tốt, vị trí ngõ thông và khả năng khai thác rõ ràng trong khu Cầu Giấy. Diện tích 78m² với mặt tiền rộng khoảng 9m là một lợi thế hiếm có, đặc biệt khi so sánh với mặt bằng chung nhà ngõ tại Cầu Giấy. Vị trí ngõ 165 Dương Quảng Hàm thông ra nhiều tuyến phố lớn như Nguyễn Văn Huyên, Nguyễn Khánh Toàn, Cầu Giấy, tạo điều kiện thuận lợi cho cả kinh doanh và cho thuê.
Căn nhà này không dành cho số đông, nhưng phù hợp với:
* Người mua có tài chính mạnh, ưu tiên giữ tài sản đất khu trung tâm quận: Với vị trí và diện tích hiếm có, đây là một tài sản có giá trị bền vững và tiềm năng tăng giá trong dài hạn.
* Nhà đầu tư hướng tới dòng tiền cho thuê ổn định, ít biến động: Mặc dù tỷ suất sinh lời từ cho thuê không cao, dòng tiền hiện hữu giúp người mua không bị áp lực “nhà trống” ngay sau khi sở hữu.
* Người có kế hoạch xây dựng lại tòa căn hộ dịch vụ hoặc building nhỏ trong tương lai: Mặt tiền rộng và diện tích lớn tạo điều kiện lý tưởng để tối ưu hóa công năng và gia tăng giá trị khai thác.
* Người kinh doanh đang tìm mặt bằng: Vị trí, mặt tiền, diện tích, khu dân cư phù hợp với nhiều loại hình kinh doanh.
Ngược lại, sản phẩm này *không ưu tiên* nếu bạn là:
* Người mua để ở thuần túy, cần không gian yên tĩnh tuyệt đối do tính chất ngõ thông, sầm uất.
* Người phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính, nhạy cảm với áp lực dòng tiền do suất đầu tư ban đầu cao và tỷ suất lợi nhuận cho thuê không đủ để bù đắp chi phí vay nếu sử dụng đòn bẩy lớn.
Với tầm nhìn trung và dài hạn, căn nhà tại ngõ 165 Dương Quảng Hàm là lựa chọn đáng để xem xét kỹ lưỡng trên thực địa và kiểm tra pháp lý, quy hoạch chi tiết trước khi ra quyết định đầu tư.
