(cập nhật 27/07/2027) Sau một thời gian dài quan sát khi giá lên đỉnh và mất thanh khoản. Thị trường Bất động sản Việt nam đã có những diễn biến vô cùng nhanh chóng:
– Nhà nước đưa ra các chính sách điều tiết vĩ mô mạnh mẽ, ngăn tín dụng cho đầu cơ bất động sản, cập nhật luật bất động sản tháo gỡ các điểm nghẽn về luật nhưng chặn dòng tiền đầu cơ, ưu tiên chính sách cho người mua thực, phát triển nhà ở xã hội giá phù hợp. Đẩy mạnh việc minh bạch hóa với định danh nhà và xây cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản và giao dịch bds.
. Theo báo cáo Q2/2026 của CBRE, 6 tháng đầu năm Hà Nội có ~16.600 căn chung cư mở bán mới (cung cao nhất từ 2020) nhưng chỉ có ~5.800 căn được giao dịch, đạt ~68% tỷ lệ hấp thụ. Mức lãi suất vay mua nhà hiện ở mức cao (~12–14%/năm), làm người mua thận trọng hơn. Chính sách tín dụng vẫn khuyến khích dự án nhà ở xã hội và công nghiệp, trong khi các ưu đãi thuế được mở rộng cho người có một bất động sản duy nhất. Xu hướng chính là người mua chuyển sang ưu tiên giá trị thực, pháp lý rõ ràng và hạ tầng (quy hoạch, kết nối) hơn là kỳ vọng tăng giá.

– Đầu tư công tiếp tục là động lực lớn nhất của thị trường Hà Nội. Thành phố đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư phát triển và triển khai nhiều dự án hạ tầng trọng điểm như các tuyến vành đai, cầu vượt sông Hồng và các dự án đường sắt đô thị (5 tuyến Metro khởi công 22/6). Những khu vực có hạ tầng được cải thiện tiếp tục thu hút sự quan tâm của người mua và nhà đầu tư dài hạn.

(cập nhật 5/03/2026) Cuối năm 2025, thị trường ghi nhận sự gặp nhau hơn giữa nhu cầu bán và nhu cầu mua ở thực. Nhiều căn nhà rao bán lâu đã được chủ động điều chỉnh giảm giá để chốt giao dịch. Tuy nhiên, sau một chu kỳ tăng nóng, mặt bằng giá đã bước sang ngưỡng cao mới, khiến bên mua thận trọng hơn, cân nhắc kỹ giá trị thực thay vì chạy theo giá chào. 
Do đó thực tế giá chào thị trường nhà đất có dấu hiệu giảm, trung bình theo ghi nhận từ batdongsan.com, giá rao bán đã giảm khoảng 5% so với đỉnh là tháng 10/2025, trong khi đó ở phân khúc nhà chung cư, với nền giá thấp hơn, giá vẫn nhích nhẹ cao hơn so với cùng mặt bằng tháng 10/2025. Tựu chung cả năm, giao dịch nhà đất thổ cư năm 2025 trầm lắng và yếu hơn hẳn so với thị trường chung cư.

– Lãi cho vay mua nhà tại các ngân hàng đang nhích lên, phổ biến ở mức 10,5-11,5%/năm đối với gói cố định 12 tháng và 11,5-13%/năm cho khoản vay thả nổi, hiện có tin đồn đã xuất hiện mức vay lên đến 14%. Nhóm vay mua nhà sắp hết thời gian ưu đãi lãi suất sẽ đối mặt với áp lực lớn nếu chi phí vay vượt quá khả năng chi trả. 

(cập nhật 1//2/2026) Giá vàng tăng parabol và có pha điều chỉnh mạnh nhất lịch sử 1000 gái từ đỉnh 5600$ hôm 29/1, giảm độ sốt của vàng, nhưng sức nóng của vàng vẫn đang làm lu mờ tất cả các tài sản khác khi tăng 20% chỉ từ đầu năm 2026.
 Chính phủ  ban hành Nghị định số 357/2025 về quản lý định danh bất động sản chính thức hiệu lực từ 1/3/2026 có nghĩa to lớn khi minh bạch hóa tài sản này, cho quản lý, thu thuế, lịch sử biến động đều sẽ sớm dược ghi nhận, dẫn đến sự bình ổn cho thị trường về dài hạn

(cập nhật 12/2/2026) Cuối năm nhiều chủ nhà giảm giá mong có giao dịch, nhưng người mua vẫn vô cùng thận trọng để xuống tiền, vàng, chứng khoán cũng là các kênh thay thế có sức hút cho giới đầu tư lúc này. Lãi suất mua nhà cũng đã điều chỉnh tăng cao đến 13.9% ngăn cản dùng đòn bẩy, các ngân hàng siết tín dụng cho bất động sản do lo sợ bong bóng. Vì thế Thị trường hiện chỉ ưu ái cho người mua ở thực, sẵn tiền. Những đánh đổi và lựa chọn vẫn là điều rất khó cho người mua..

(cập nhật 1/3/2026) Định danh điện tử cho bất động sản theo Nghị định 357 chính thức hiệu lực, dự báo tác động lâu dài và mạnh mẽ đến thị trường, Vietrealty pro nhận định đây thực sự là một yếu tố thay đổi “luật chơi” cho thị trường, với các tác động cốt lõi người mua cần lưu ý:
 – Định danh đơn giản làm cho sở hữu bất động sản trở nên minh bạch. Nhà quản lý dễ dàng nắm bắt được tình hình giao dịch, giá, chủ sở hữu. Nó hơi giống việc yêu cầu cơ sở kinh doanh sử dụng QR code trong thanh toán. Ai mà trốn thuế doanh thu được nữa.

– Giới đầu tư, đầu cơ bất động sản (vốn chiếm 75%) giao dịch theo thống kê và sở hữu nhiều căn hộ trong 2 năm qua, sẽ cảm thấy có áp lực khi các tài sản này được định danh, thống kê sẽ nhanh chóng dẫn đến thuế sở hữu bất động sản. Khả năng ôm hàng và cho thuê sẽ không lại được số thuế này, nên trước mắt ít nhất là người có tiền sẽ không mua thêm nếu không có nhu cầu thực.

– Như vậy lượng giao dịch thực sẽ giảm, chúng ta cùng quan sát thanh khoản của 2 quý tới.

– Những người dùng đòn bẩy, vay nợ, có nhu cầu tài chính cần xử lý thì lại đang vô cùng khó khăn để xử lý nợ do thị trường mất thanh khoản, có thể dẫn đến giảm giá để tăng thanh khoản.

(Cập nhật 28/3/2026) Chiến sự Iran – Mỹ & Israel gây ra khủng hoảng diện rộng. Giá dầu tăng vọt, USOIL hiện tại là dao động ở 120-85$ so với mức khoảng 60-65$ của 10 tháng trước. Giá cả leo thang. Dự kiến khủng hoảng còn kéo dài và ảnh hưởng sâu rộng đến nền kinh tế và đời sống. Vàng cũng có nhịp điều chỉnh bất ngờ khi chiến sự nổ ra, nguyên nhân có thể do các quỹ lớn cần chốt lời để thanh khoản để bù đắp các khủng hoảng danh mục khác trên thị trường cổ phiếu.
Nhà đất cũng đang phân hóa, nguồn cung mới từ nhà ở xã hội và các dự án mới cũng tăng mạnh. 
Thời điểm này quan điểm Vietrealtypro là hãy ưu tiền sự An toàn.  
(Cập nhật 18/4/2026) VietRealty pro tổng hợp thị trường qua bài Thị trường tháng 4: Nên xuống tiền hay tiếp tục chờ