Giá chung cư tiếp tục là tâm điểm của thị trường. Theo báo cáo gần nhất của CBRE, giá căn hộ sơ cấp ở Hà Nội đạt bình quân 78 triệu đồng/m² trong quý 4/2025, giảm 14% so với quý trước. Sự giảm này phản ánh sự gia tăng đáng kể nguồn cung ở vùng ven với giá từ 50–60 triệu đồng/m².
DIỄN BIẾN GIÁ: CHUNG CƯ ĐANG LÀ TÂM ĐIỂM
Tại TP.HCM, mặt bằng giá cao cấp dao động từ 60–80 triệu/m² trong khi căn hộ cũ giao dịch ở mức 50–60 triệu/m². Trong khi đó, các dự án mới tại các quận nội thành Hà Nội vẫn tiếp tục duy trì mức giá từ 90–100 triệu đồng/m2.
Tại thị trường thứ cấp, giá thứ cấp trung bình trong quý 4 ghi nhận ở mức 62 triệu đồng/m2, gần như không đổi so với quý 3. Tốc độ tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước đã giảm xuống còn 24%, thấp hơn mức đỉnh 26% của quý 3. Sự hạ nhiệt này diễn ra gần thời điểm cuối năm, được lý giải bởi các yếu tố bao gồm: mặt bằng giá đã tăng mạnh trong các quý trước, nguồn cung sơ cấp dồi dào đã và đang thu hút dòng vốn của người mua, và phản ứng ban đầu của tâm lý người mua trước việc lãi suất tăng.[Nguồn CafeF]
Bộ Xây dựng cảnh báo rằng năm ngoái giá chung cư tăng 20–30% so với 2024, thậm chí một số khu vực ghi nhận mức tăng vượt 40%. Tuy nhiên, tâm lý thị trường đang chuyển sang trạng thái thận trọng hơn. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, 44% người được hỏi dự đoán giá chung cư sẽ tăng nhẹ trong năm 2026, trong khi 27% cho rằng giá sẽ đi ngang.
Xu hướng chính: Mặt bằng giá có dấu hiệu “hạ nhiệt” từ những đỉnh cao cuối 2025, nhưng áp lực chi phí đầu vào và quỹ đất hạn chế vẫn hỗ trợ giá ở khu vực trung tâm.
CHÍNH SÁCH LỚN THAY ĐỔI TỪ 1/1/2026
Quốc hội vừa ban hành các chính sách tảo gỡ liên quan đến đất đai, có ảnh hưởng trực tiếp đến người mua nhà:
1. Giảm 70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Từ 1/1/2026, theo Nghị quyết 254/2025/QH15, người dân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở sẽ được hưởng mức ưu đãi lớn. Cụ thể, chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và nông nghiệp (thay vì 100% như trước). Đây được xem là “phao cứu sinh” cho hộ gia đình có nhu cầu tách thửa, xây nhà.
2. Bảng giá đất được cập nhật hằng năm
Thay vì cập nhật 5 năm một lần, bảng giá đất sẽ được xây dựng và điều chỉnh hằng năm. Giá đất sẽ được xác định chi tiết đến từng vị trí, từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thị trường, nhằm xóa bỏ tình trạng “hai giá” (giá Nhà nước vs giá thực tế).
Ảnh hưởng: Hai thành phố bị tác động mạnh nhất là Hà Nội và TP.HCM. Bảng giá đất mới 2026 dự báo sẽ tác động mạnh mẽ nhất trong nhiều năm qua.
LÃI SUẤT VAY MUA NHÀ: TĂNG
Tháng 1/2026 đánh dấu sự chuyển biến trong môi trường lãi suất. Lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà phổ biến dao động từ 6–7,5%/năm trong giai đoạn ưu đãi ban đầu. Các ngân hàng đã dừng những gói vay ưu đãi cực thấp (dưới 6%), thay thế bằng các sản phẩm có mức lãi suất hợp lý hơn.
2. Lãi suất vay mua nhà tham khảo
(cập nhật 2/2026) BIDV vừa công bố biểu lãi suất mới cho vay bất động sản với mức 6 tháng đầu tối thiểu 9,7%/năm, cao hơn đáng kể so với mức khoảng 8,2%/năm cho các khoản vay thông thường. Lãi suất kỳ 12 tháng được nâng lên 10,1%/năm, còn 18 tháng có thể lên tới 13,5%/năm.
Vietcombank cũng điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà, căn hộ và nhà phố, với mức 9,6%/năm trong 6 tháng đầu, 9,9%/năm trong 12 tháng và 13,6%/năm trong 18 tháng. Đáng chú ý, với các khoản vay kỳ hạn 24 tháng, lãi suất tại Vietcombank có thể chạm 13,9%/năm.Các ngân hàng đang chủ động tăng lãi suất cho vay mua nhà, siết tín dụng vào bất động sản. Lãi cho vay mua nhà đã lên đến 14% (cập nhật 2/2026).
Lời khuyên: Nếu có nhu cầu vay vốn, thời điểm hiện tại vẫn còn các gói lãi suất ưu đãi tương đối. Hãy so sánh các gói từ nhiều ngân hàng và cân nhắc thời hạn vay phù hợp với tài chính dài hạn.
NGUỒN CUNG TĂNG
Năm 2026 sẽ chứng kiến bước ngoặt lớn về nguồn cung bất động sản. Đây là yếu tố then chốt giúp cân bằng thị trường sau kỳ “sốt” của 2024–2025.Sự bùng nổ nguồn cung từ năm 2026, cùng với các biện pháp thúc đẩy nhà ở xã hội và cải thiện hạ tầng, được kỳ vọng sẽ giúp thị trường căn hộ Hà Nội bước vào chu kỳ cân bằng, lành mạnh hơn.
Trong đó, những dự án sở hữu vị trí thuận tiện, hạ tầng hoàn thiện, pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín tiếp tục ghi nhận thanh khoản ổn định. Ngược lại, các dự án thiếu tiện ích hoặc giá bán vượt xa khả năng chi trả của số đông sẽ khó duy trì sức hấp dẫn.
Căn hộ thương mại:
- TP.HCM dự kiến đón hơn 34.000 căn hộ mới năm 2026, tăng gần gấp đôi so với 2025, trong đó khu vực nội thành dự kiến cung cấp khoảng 15.000 căn.
- Hà Nội kỳ vọng 35.000–40.000 căn hộ sơ cấp mới, với tỷ lệ hấp thụ dự báo ở mức 64%.
Nhà ở xã hội:
- 160.000 căn dự kiến bổ sung năm 2026 trên toàn quốc.
- TP.HCM được giao phát triển 181.257 căn nhà ở xã hội từ nay đến 2030, mức cao nhất cả nước và gấp 4 lần lệnh trước sáp nhập.
- Các dự án nổi bật vừa khởi công: Khu nhà ở xã hội Tiên Dương 1 (3.500 căn, 9.307 tỷ đồng), dự án tại Nha Trang (2.600+ tỷ đồng).
- Hà Nội: 1/2026 Bộ xây dựng công bố Dự án nhà ở xã hội tại ô đất CT thuộc khu nhà ở Minh Đức (xã Mê Linh) có 612 căn hộ (trong đó 90% để bán, còn lại cho thuê mua), giá bán dự kiến là 23 – 25 triệu đồng/m2 (gồm VAT, chưa có phí bảo trì) cho các căn hộ 2 – 3 phòng ngủ với diện tích 70 – 77 m2.
Bamboo Garden (CEO) tại khu đô thị Quốc Oai, với 86 căn; đáng chú ý có dự án tại Vĩnh Hưng (tại số 4 – 6 – 8, ngõ 321 phố Vĩnh Hưng, phường Vĩnh Hưng) với quy mô khoảng 577 căn hộ; X2 Lĩnh Nam của Handico; khu nhà ở sinh viên Pháp Vân – Tứ Hiệp với 1.176 căn hộ cũng dự kiến mở bán ngay trong quý I/2026.
Dòng sản phẩm thương mại:
- Imperia Ocean City – Hưng Yên: 5.600 căn hộ (The Park Land)
- Masteri Era Landmark: 5.000+ căn hộ
- Rivea Residences: 618 căn hộ
- TMC Smart Home: 264 căn hộ
- 108 Nguyễn Trãi – TIG Tower: 200 căn hộ
Quan sát quan trọng: Nguồn cung tiếp tục dịch chuyển xa trung tâm, tập trung vào vùng ven với kết nối hạ tầng tốt hoặc đang được đầu tư các tuyến đường mới. Điều này tạo điều kiện cho các nhân mua ngoài khả năng chi trả tại trung tâm.
ĐẤT NỀN: THANH KHOẢN CHẬM PHỤC HỒI
Tâm lý người mua dè dặt, nguồn cung mới thiếu hụt, cùng nhiều biến số pháp lý khiến thanh khoản đất nền phục hồi chậm, mặc dù đây là phân khúc được nhà đầu tư quan tâm. Quy định mới siết chặt, tâm lý thận trọng và biên độ tăng giá thu hẹp khiến xu hướng lướt sóng khó bùng nổ ở cả thị trường đất nền.
QUYẾT ĐỊNH CẦN CÓ Ở NGƯỜI MUA
Với người mua ở thực:
- Giá dồn về một mức ổn định hơn: Sự gia tăng nguồn cung sẽ tạo sức ép cạnh tranh và hạ giá, đặc biệt ở phân khúc căn hộ từ 50–80 triệu đồng/m².
- Nên vào sẽ hay chờ?: Lãi suất đang có xu hướng tăng. Nếu chắc chắn cần nhà, thời điểm hiện tại vẫn có các gói ưu đãi. Tuy nhiên, nếu có thể chờ đến quý II–III 2026, có thể đón được sóng hạ giá từ cạnh tranh source cung mới.
- Khu vực nào để mắt?: Vùng ven Hà Nội và TP.HCM nơi hạ tầng được đầu tư mạnh sẽ là bứt phá. Giá tại đây tăng mạnh nhưng vẫn rẻ hơn trung tâm.
- Chính sách đất đai: Nếu bạn có nhu cầu chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, từ 1/1/2026 đã có thể sử dụng chính sách giảm 70% tiền sử dụng đất.
Với người đầu tư:
- Thị trường bước vào chu kỳ ổn định, không còn những cơ hội tăng giá mạnh như 2024–2025.
- Nên tập trung vào các khu vực có hạ tầng cọc chắc và lợi suất cho thuê bền vững.
KẾT LUẬN
Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn có cơ cấu khác. Nguồn cung dồi dào, giá ổn định hơn, nhưng lãi suất vay tăng. Đây là thời điểm ưu tiên cho người mua ở thực, nhưng cần tính toán kỹ lưỡng về khả năng chi trả và thời điểm vào thị trường phù hợp nhất.
