Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và các quy định liên quan chính thức có hiệu lực 2025 không chỉ là văn bản pháp lý trên giấy; nó quyết định trực tiếp việc một dự án có được mở bán hay không, một căn nhà có sang tên được hay không, và một tài sản có giữ được giá trị trong 10–20 năm hay không.

Góc nhìn vĩ mô điều dễ thấy nhất là Nhà nước đã chuyển trọng tâm từ “để thị trường tự chạy” sang quản trị rủi ro hệ thống: kiểm soát điều kiện huy động vốn, điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, chuẩn hóa nghĩa vụ công bố thông tin, và thúc đẩy xử lý các điểm nghẽn pháp lý. Hệ quả là thị trường không còn vận hành theo kiểu “tin đồn dẫn giá”, mà dần bị kéo về một nguyên tắc cốt lõi: tài sản nào chứng minh được pháp lý và giá trị sử dụng thì có thanh khoản; tài sản nào sống bằng kỳ vọng thì bị đặt câu hỏi.

Trong bối cảnh đó, Báo cáo Thông tin Nhà ở và Thị trường Bất động sản Quý III/2025 của Bộ Xây dựng giống như một bản “nghiệm thu” về tính điều tiết của chính sách. Nó không chỉ nói “giao dịch tăng hay giảm”, mà quan trọng hơn: nguồn cung thực đang ở đâu, dự án nào đủ điều kiện, sản phẩm nào hấp thụ được, và vì sao giá khó giảm sâu ở một số khu vực. Đây chính là lớp dữ liệu giúp người mua nhà rời khỏi cảm tính và bước vào quyết định dựa trên bằng chứng.

1) Bức tranh lớn: ấm lên có điều kiện, không còn “mua gì cũng có sóng”

Nếu giai đoạn 2022–2023 là thời kỳ thị trường “tắc nghẽn thanh khoản”, thì sang 2025, báo cáo cho thấy trạng thái đã khác: dự án được rà soát, thủ tục được thúc đẩy, giao dịch cải thiện.

Nhưng điều cần đọc kỹ là: thị trường không hồi phục đồng đều. Hồi phục của quý này mang đặc trưng “lọc”:

• Loại hình nào có giá trị sử dụng thật thì hấp thụ tốt hơn.
• Loại hình dựa vào kỳ vọng tương lai (đặc biệt những sản phẩm thiếu nền dân cư, thiếu hạ tầng thật, hoặc pháp lý mập mờ) thì vẫn khó thoát khỏi bài toán thanh khoản.

Insight cho người mua nhà:
Đây là giai đoạn người mua không nên chạy theo “xu hướng chung”, mà phải nhìn thị trường như một bản đồ rủi ro: khu vực nào rủi ro pháp lý cao, khu vực nào rủi ro quy hoạch cao, khu vực nào giá đang neo do khan hiếm nguồn cung thật.

2) Nguồn cung: tăng về dự án, chưa chắc tăng “hàng vừa túi”

Báo cáo ghi nhận số lượng dự án, quy mô căn hộ… ở nhiều cấu phần có tăng. Nhưng với người mua để ở, câu hỏi không phải “có nhiều dự án không”, mà là: phân khúc nào đang được bơm nguồn cung?

Nhiều thời điểm, thị trường “có hàng” nhưng lại là “hàng khó với tới” của nhóm mua ở thực:

• Giá cao do chi phí đất/chi phí vốn/chi phí pháp lý
• Cơ cấu sản phẩm lệch về trung – cao cấp
• Dòng sản phẩm vừa túi tiền khan hiếm

Bảng 1 — Tóm tắt nguồn cung nhà ở thương mại (Quý III/2025, theo báo cáo BXD)

Thông tin này có nghĩa gì?

• “Đang triển khai” nhiều, nhưng “hoàn thành trong quý” vẫn là phần nhỏ → nguồn cung bàn giao thực tế còn có độ trễ.
• Độ trễ thường khiến giá khó giảm sâu ở khu vực có nhu cầu ở thực lớn.

3) Nhà ở xã hội: con số lớn, nhưng tác động ngắn hạn không dành cho số đông đô thị

Báo cáo thể hiện nỗ lực đẩy mạnh nhà ở xã hội, với quy mô dự án và số căn rất đáng kể. Tuy nhiên, người mua nhà cần một góc nhìn tỉnh táo: nhà ở xã hội là chính sách dài hạn, còn nhu cầu mua nhà của nhiều gia đình (đặc biệt ở Hà Nội/TP.HCM) thường là nhu cầu ngắn – trung hạn.

Các vướng mắc phổ biến trong thực tế tiếp cận NOXH (mà người mua tự cảm nhận rất rõ):

• Điều kiện xét duyệt
• Vị trí không thuận tiện với công việc – trường học
• Thời gian chờ, tiến độ, thủ tục

Bảng 2 — Nhà ở xã hội: triển khai lũy kế và cập nhật QIII/2025 (theo báo cáo BXD)

Mong đợi gì: NOXH quan trọng ở tầm chính sách. Nhưng nếu bạn đang cần chốt quyết định “an cư”, đừng đặt cược toàn bộ kế hoạch gia đình vào một nguồn cung bạn không kiểm soát được thời điểm.

4) Giao dịch: tăng trở lại, nhưng không phải “đầu cơ quay về”

Một trong những điểm dễ gây hiểu nhầm là: “giao dịch tăng = thị trường lại sốt”.
Báo cáo cho thấy giao dịch tăng, nhưng cấu trúc giao dịch mới là điểm cần chú ý.

• Nhà ở (chung cư/nhà ở riêng lẻ) phản ánh nhu cầu ở thực quay lại ở nhiều nơi.
• Đất nền có giao dịch, nhưng phân hóa mạnh: nơi có hạ tầng thật, dân cư thật, pháp lý rõ thì tốt; nơi dựa vào kỳ vọng thì vẫn ì ạch.

Bảng 3 — Giao dịch bất động sản Quý III/2025 (theo báo cáo BXD)

Insight cho người mua:
Trong giai đoạn này, thị trường đang “định giá” lại theo mức độ chắc chắn. Ai mua nhà để ở sẽ có lợi thế hơn: ít bị đẩy giá theo sóng, có thêm thời gian thẩm định.

5) Vì sao giá khó giảm sâu: chi phí đã “neo” mặt bằng mới

Nếu bạn đang chờ một cú “giảm sâu toàn thị trường”, báo cáo cho thấy điều đó khó xảy ra theo kiểu đồng loạt, nhất là tại đô thị lớn. Hãy xem mặt bằng giá các dự án mới tại Hà Nội: Dự án Lancaster Legacy có mức giá rao bán trung bình 149 triệu đồng/m²;dự án Heritage West Lake có giá rao bán trung bình 140 triệu đồng/m²; dự án 88 Láng Hạcó rao bán giá trung bình 94 triệu đồng/m²; dựán The Nine Tower có giá rao bán trung bình 80-92 triệu đồng/m²; dự án Discovery Complex có giá rao bán trung bình 115 triệu đồng/m², dựán Masteri Grand Avenue có giá rao bán trung bình 105 triệu đồng/m2, dựán Vinhomes Global Gate có giá rao bán trung bình 110-130 triệuđồng/m2.

Ở phân khúc cao cấp, nhiều dự án có mức giá rao bán ở ngưỡng cao như: Dự án Sun Feliza Suites Cầu Giấy có giá rao bán từ 160-180 triệu đồng/m²; dự án The Nelson Private Residences có giá bán từ 130–180 triệu đồng/m²; dự án Starlake Tây Hồ Tây rao bán ởmức 130–180 triệuđồng/m².

Bởi các yếu tố nền như:

• Khan hiếm quỹ đất khu lõi
• Chi phí xây dựng, vật liệu
• Chi phí vốn và chi phí tuân thủ pháp lý
  … đang khiến giá thành khó “thả rơi”.

Bảng 4 — “Giá khó giảm sâu” nhìn từ cấu trúc chi phí và rủi ro (diễn giải theo báo cáo)

Insight cho người mua:
Nếu không thể “mua rẻ hơn thị trường”, hãy cố gắng “mua chắc hơn thị trường”.

6) Ba cảnh báo thực dụng: thứ khiến bạn mất tiền thường không nằm trong… giá

Báo cáo quý thường khiến người đọc tập trung vào con số cung – cầu. Nhưng với người mua nhà, 3 rủi ro dưới đây mới là rủi ro gây thiệt hại dài hạn:

1. Rủi ro pháp lý: mua xong khó sang tên, hoặc giấy tờ không khớp hiện trạng.
2. Rủi ro quy hoạch: dính mở đường, chỉ giới, hành lang, dự án treo → tài sản giảm giá trị hoặc khó bán.
3. Rủi ro công năng: ngõ quá hẹp, thắt cổ chai, thiếu thoáng sáng, bất tiện sinh hoạt → ở không thoải mái, bán khó.

7) Checklist mua nhà an toàn: làm trước khi đặt cọc

Trong khi phân khúc chung tăng giá đều do nhu cầu ở thực, thanh khoản của nhà thổ cư suy giảm. Điều này liên quan trực tiếp đến sự đảm bảo hạ tầng pháp lý, tiện nghi đồng bộ của loại hình chung cư. Trong khi để mua nhà thổ cư, người mua nhà không thể không suy nghĩ đến các rủi ro và cẩn trọng hơn nhiều.

Bảng 5 — Checklist kiểm tra nhanh trước khi đặt cọc (dành cho người mua ở thực)

VietRealty Pro hỗ trợ người mua danh sách kiểm tra chi tiết để an toàn hơn: Checklist Mua Nhà An Toàn.

Thị trường quay lại — nhưng chỉ “thân thiện” với người mua biết kiểm soát rủi ro

Điều đáng giá nhất khi đọc Báo cáo Quý III/2025 không phải là dự đoán giá, mà là một thông điệp rõ ràng: thị trường đang phân hóa.
Nền giá cao là do nhiều yếu tố khách quan. Người mua ở thực vẫn là ưu tiên chính của thị trường. Người mua không cần vội vã, fomo tranh mua sớm, mà cần chú trọng mua đúng: đúng pháp lý – đúng quy hoạch – đúng công năng sử dụng.

Nếu bạn đã có một bất động sản cụ thể đang cân nhắc, đừng quên kiểm tra theo 3 trục: Pháp lý – Quy hoạch – Công năng trước khi đặt cọc. Đây là “Risk Check” tối thiểu để bảo vệ tài sản trong 10–20 năm.

Chi tiết Báo cáo của Bộ Xây Dựng xem tại đây: